Provize RK. Zbytečný výdaj nebo chytrá investice?

Přijde vám, že platit provizi realitce za prodej nemovitosti je zbytečné a drahé? Také jsem si to dříve myslela!
Když jsem ale vstoupila na trh s realitami, ověřila jsem si jako realitní makléřka, že provize RK (realitní kanceláři) je naopak chytré řešení. Ze své praxe vím, že díky provizi ušetříte nejen čas, ale i peníze. Pojďte si přečíst případovou studii mých klientů, kterým se při prodeji nemovitosti na Kladně zaplatila nejen celá výše provize a jejich předprodejní investice, ale ještě získali nějaké peníze navíc.

Správné nacenění nemovitosti je základ úspěšného prodeje

Pro majitele bytu 2+1 na Kladně jsem zajišťovala prodej jejich nemovitosti. Jednalo se o byt, který po několika letech opustil nájemník. Majitelé pro byt neměli využití, a protože zůstal v původním neupraveném stavu, nebylo vhodné ho dál pronajímat. Celkovou rekonstrukci řešit nechtěli.

Kupní cenu jsme zvolili nejvyšší možnou, na prodej totiž nijak nepospíchali. Vypracovala jsem odhad tržní ceny nemovitosti. Údaje z cenových map a stav trhu na Kladensku ukazoval na hodnotu cca 3.000.000,- Kč, souhlasili by i s cenou 2.900.000,- Kč. Navrhla jsem tedy inzerovat za 3.100.000,- Kč s tím, že v případě nízkého zájmu, bude možná sleva. 

Máte více vážných zájemců? Doporučuji prodej nemovitosti formou nestranné aukce

Zájem byl logicky menší (vzhledem k nutné rozsáhlé rekonstrukci), ale ohlasy vesměs velmi pozitivní. Navíc během prohlídek vyjádřilo svůj vážný zájem více zájemců. Proto jsem navrhla prodej formou jednoduché aukce. 

Jak vypadá použití aukce při prodeji nemovitosti?

Jedná se vždy o jednokolové přihození, které by měla spravovat nestranná osoba. V našem případě já jako realitní makléřka, kdy při prezentaci a prodeji nemovitosti funguji jako tzv. „prostředník“. Jedna z výhod je nepochybně v tom, že zájemci nerozhodují o zásadních věcech v daný okamžik. Emoce spojené s koupí nemovitosti zpracují v klidu doma a rozhodnou se, za jakou cenu je pro ně koupě ještě zajímavá.
Naopak samoprodejce tuto možnost nemá a zájemci o jeho nemovitost musí reagovat prakticky ihned na místě. Možnost aukce by se v takovém případě mohla jevit spíše jako snaha o úplatek. Majitel, byť může mít sebelepší komunikační a prodejní dovednosti, bez fungujícího podpůrného systému těžko zajistí transparentnost přihazování.

Primárně přes aukce neprodávám. Pokud ale vidím zájem více kupujících, není lepší způsob. Prodejní strategii volím vždy citlivě podle situace. Inzerovanou cenu nastavím zpravidla tak, aby odpovídala běžné tržní ceně v dané lokalitě a podle ohlasů pak případně upravím ideální postup. Jednoduše reaguji na trh, protože právě kupující a jejich zájem určují konečnou cenu. Je pro mě zároveň důležité, aby celková prezentace byla přirozená, nenucená. Aby také měly obě strany veškeré informace a všichni znali aktuální dění.

Zájemcům jsem proto tuto situaci vysvětlila a oni s aukcí souhlasili. Každý chtěl využít možnost byt na Kladně získat. V opačném případě by si totiž museli majitelé někoho určit podle svého uvážení / vybrat namátkou.

Samozřejmě nikdy nezjistíme, jak by to dopadlo, kdyby byly podmínky jiné. Nejde nabídnout a prodat ten samý byt (či dům) s makléřem a zároveň bez něj a následně porovnat výsledek. Na tomto příkladu reálně ukazuji, že toto je jedna z možností, jak můžou vámi vynaložené peníze přinést zisk.

Výše provize RK se původním majitelům bytu vrátila, i když zainvestovali do úklidu a výmalby

Jak dopadla naše aukce? Naprosto skvěle. V aukci zvítězila mladá zájemkyně, která přihodila nejvíce a tržní cenu tak navýšila na konečnou částku 3.350.000,- Kč. Do týdne byl byt rezervovaný.

Protože provize RK byla v řádu 200.000,- Kč, tímto zvýšením ceny o 250.000,- Kč se již všechny náklady vrátily. Zafungovaly zde velmi dobře mé prodejní dovednosti, schopnost vyjednávání a správně zvolená strategie, ve které jsem se ohlížela v první řadě na to, aby byl obchod férový pro obě strany – cenu jsme uměle nenafoukli a zároveň jsem vytvořili prostředí, ve kterém měli všichni zájemci stejnou možnost byt získat. 

V našem případě se majitelé po mém doporučení rozhodli ještě před prodejem investovat do úpravy bytu vlastní zdroje na rozsáhlejší úklid a vymalování v hodnotě cca 40.000,- Kč. Pro majitele bylo prioritou ušetřit čas a jakékoliv starosti spojené s prodejem bytu delegovat. 

Standardně takto vysokou částku nemusíte investovat. Drobný úklid a homestaging do cca 10.000,- Kč hradím já z provize. V tomto případě byl ale nutný rozsáhlejší zásah, a proto jsme se dohodli na tom, že majitel zainvestuje, aby prodej proběhl hladce.

Níže uvádím konkrétní čísla pro příklad, na kterých je jasně vidět, že uhrazení provize RK nerovná se vždy vynaložené náklady bez návratnosti.

Porovnání prodeje nemovitosti sám vs. s realitní kanceláří

Aukce je jedno z řešení, jak nemovitost prodat. Vždy zvažte, zda je vhodné i pro vás. Praxe však ukazuje, že se jedná o velmi efektivní nástroj, který přináší prodávajícím výhody

Aukce je jedna z možností, jak prodat vaši nemovitost. Ne vždy je ale vhodné zvolit tuto formu, vždy je lepší strategii s někým zkušeným zkonzultovat, abyste na prodeji zbytečně netratili. 

Dejte si ale pozor na to, že ne vždy je také navýšení ceny ze strany makléře „čisté“. Na realitním trhu se bohužel objevují i spolupráce, kdy makléři cenu za nemovitost výrazně podhodnotí a za navýšení si u majitelů účtují odměnu navíc. Přestože se konečná kupní cena rovná zpravidla té tržní. Jednoduše řečeno, zvýší uměle cenu na částku stejnou, za jakou by jiný makléř nemovitost prodal i bez aukce.

Vše se dá bohužel zneužít, a proto si svého realitního makléře dobře vyberte a prověřte si jeho reference. Zjistěte, jakým způsobem pracuje a hlavně vždy čtěte pozorně Zprostředkovatelskou smlouvu.

Reálná ukázka toho, jak se dá byt připravit

 

obývací pokoj 12.07.2021

 

obývací pokoj 16.07.2021

 

obývací pokoj 01.08.2021

Jak vidíte na fotografiích, investice ze strany majitele byla správným rozhodnutím. Byt na Kladně potřeboval rozsáhlejší úpravy.
Díky vyklizení nábytku krásně vynikly dřevěné podlahy a byt se prosvětlil.

 

chodba 12.07.2021

 

chodba 15.07.2021

 

chodba 16.07.2021

 

chodba 01.08.2021

 

kuchyně 12.07.2021

 

kuchyně 16.07.2021

 

kuchyně 01.08.2021

V případě kladenského bytu byly nutné i drobné úpravy v podobě vybourání vestavěné skříně na chodbě, pevné spíže v kuchyni a vymalování stěn, aby se zvýšila hodnota bytu a usnadnil jeho prodej.

https://www.youtube.com/watch?v=zjJSisjjH7s


Příště se podíváme na provize a další náklady spojené s prodejem nemovitosti:

  • Co všechno obsahuje provize RK a jaká část zůstává ve skutečnosti makléři.
  • Prozkoumáme náklady, které jsou s prodejem spojené. 
  • Zjistíte, že nalezením kupce prodej zdaleka nekončí.